JanguKamaJangu
JF-Expert Member
- Feb 7, 2022
- 2,309
- 5,464
Sakata la mgogoro wa ardhi kati ya RC wa zamani wa Dar es Salaam, Paul Makonda na mfanyabiashara Ghalib Said Mohamed (GSM) bado halijafika mwisho, licha ya ukimya wa siku kadhaa lakini sakata hilo bado lipo na halijafikia tamati.
Makonda analalamika kuwa amedhulumiwa eneo na mjengo wake eneo la Manispaa ya Kinondoni (Dar), hiyo imefanya kila mtu azungumze kauli yake kama ni ukweli au la.
Kama suala hilo litafikishwa Mahakamani basi mamlaka zitaamua ukweli au haki ya suala hilo.
Stori zilizopo mtaani ni kuwa ni kweli Makonda wakati akiwa na madaraka katika mkoa huo alitumia kama ‘ubabe’ kupata eneo hilo, hivyo alivyochomoka kwenye ‘system’ jamaa aliyemkabidhi akafanya yake na kisha kuejesha eneo hilo kwenye miliki yake.
Ukweli hadi sasa haujajulikana kwa kuwa kila upande unajinadi kuwa ndiyo wenye uhalali wa umiliki, tuache hilo kwa kuwa Mahakama itaamua kama litafafika huko.
Lakini migogoro kama hiyo ni kawaida kutokea kwenye ardhi ya Tanzania, ishu ya Makonda imekuwa kubwa kwa kuwa wahusika wote wana majina makubwa.
Kwa ajili ya faida ya wengi ni vema elimu hii iliyondikwa na mtu wa sheria ikasomwa na wengi kwa kuwa itasaidia kufikisha elimu kwa mamilioni ya watu, na kama kweli makonda alifanya hivyo kama inavyosemwa mitaani, basi wengine wajifunze nini cha kufanya kabla ya kufanya manunuzi ya ardhi.
#######################################
UTARATIBU MZURI WA KISHERIA WA KUNUNUA ARDHI KUEPUKA MIGOGORO NA UTAPELI
Tunazo aina kuu mbili za ardhi, ipo iliyosajiliwa na ambayo haikusajiliwa.
Ardhi ambayo imesajiliwa ni ile iliyopimwa au maarufu kama ardhi yenye hati miliki, wakati ardhi ambayo haikusajiliwa ni kinyume cha hiyo.
Na unaposema ardhi tunamaanisha viwanja, nyumba, mashamba nk.
Marejeo yetu ni Sheria ya Ardhi, Sura ya 113 na Kanuni zake za Mwaka 2001, Sheria ya Mikataba Sura ya 345 na Sheria ya Usajili wa Ardhi, Sura ya 334.
UTARATIBU WA KUNUNUA ARDHI ILIYOSAJILIWA (registered land).
(1) Mjue mtu anayekuuzia. Na si lazima kumjua sana kutokana na ugumu katika kumjua mtu. Kumjua tu kuwa ni fulani kunatosha, ama kama unaweza kwenda mbali zaidi katika kumjua nayo si mbaya.
(2) Ukishamjua muulize maswali (interview), kuhusu umiliki wake, alipataje eneo hilo (kwa njia ya kununua, alirithi, alipewa zawadi nk), muulize ikiwa kuna mgogoro wowote, muulize kama ameweka rehani popote, muulize kama ana mke/mme, muulize mara ya mwisho kulipia kodi za ardhi ikiwezekana akuoneshe risiti za mwisho, muulize historia ya jiografia ya eneo hilo (mafuriko, vimbunga nk), muulize na kingine chochote ambacho unahisi ni muhimu kukijua.
Hapa wengi hawasemi ukweli, na kimsingi hatutegemei ukweli hapa, ila ukweli tunautegemea hapa chini.
(3) Baada ya majadiliano (interview) sasa ni wakati wa kumuomba akupatie kivuli cha hati (kopi) ili uipeleke ardhi kujiridhisha na baadhi ya hayo uliyomuuliza hapo juu (official search).
Huko ardhi utajiridhisha na uhalisi wa jina la mmiliki, kujua ikiwa ardhi imewekwa rehani ya mkopo, kujua ikiwa ardhi ina zuio la mahakama, kujua ikiwa kuna zuio la mtu mwingine mwenye maslahi kama mke/mme nk, kujua ikiwa maeneo hayo watu watalipwa au walishalipwa fidia ili kupisha mradi fulani, kujua ikiwa kuna mgogoro au jambo jingine lolote lisilo sawa.
(4) Baada ya kujiridhisha na mambo kuwa sawa, sasa ni wakati wa kujiridhisha juu ya uhalisi wa hati miliki (genuineness of certificate of title). Wakati mwingine taarifa zilizo kwenye hati zaweza kuwa sahihi, ila hati yenyewe ikawa siyo halisi (sio genuine wengine husema sio original). Hivyo kuna ulazima wa kujua uhalisi wa hati.
Kwa kuwa si rahisi muuzaji kukupatia hati yake halisi uende nayo kujiridhisha uhalisi wake, basi muombe muambatane hadi ardhi akiwa ameishika yeye, ambako mtaonyesha hati ile kwa msajili wa hati (registrar of titles) ambaye atasema kama hati ile ni halisi ama hapana.
(5) Baada ya kuridhika na uhalisi wa hati, sasa mnaweza kuanza kujadili masharti ya mauziano. Bei mnatakiwa muwe mmeijadili kabla kwa sababu si vema sana kufanya yote haya juu wakati hamjafikia muafaka wa bei. Hapa mtajadiliana masharti mengine.
(6) Baada ya kuafikiana kwenye masharti ya mauziano, sasa ni wakati wa kuandika mikataba kwa mujibu wa kifungu cha 64(1) Sheria ya Ardhi, kusainishana na Wakili kugonga mihuri.
Hapa hakikisha nyote muuzaji na mnunuzi mnasaini mkataba wa mauziano (sale agreement) hakikisha muuzaji anasaini fomu namba 29 na 30, na hakikisha nyote tena mnasaini fomu namba 35, Kanuni za Ardhi za Mwaka 2001.
Aidha, ikiwa muuzaji ni mwanandoa hakikisha huyo mwanandoa mwingine ambaye hajasaini kama muuzaji anaandaliwa na kusaini nyaraka iitwayo ridhaa ya mwanandoa (spouses consent).
Na kama muuzaji ni msimamizi wa mirathi hakikisha warithi wote wanasaini ridhaa ya warithi.
(7) Baada ya kusaini mikataba, sasa ni wakati wa kulipana ambapo inashauriwa hela zilipwe benki ili karatasi za muamala ziwe ushahidi wa kulipa (consideration), kifungu cha 10 Sheria ya Mikataba.
Mnaweza kuanza kusaini mikataba halafu mkaenda benki kuhamisha hela huku mikataba ikiwa mikononi mwa Wakili, au pesa ikaingizwa kwenye akaunti ya muuzaji halafu hapohapo benki bila kutoka nje mkasaini nyaraka za mauziano.
(8) Baada ya hayo yote ununuzi halali, salama, na wa kisheria utakuwa umefanyika. Aidha unashauriwa kumtumia Wakili katika hatua zote hizi.
UTARATIBU KUNUNUA ARDHI AMBAYO HAIJASAJILIWA (unregistered land).
(1) Mjue mtu anayekuuzia. Na hapa unapaswa kujitahidi kumjua sana, wanasema kumchimba. Unaweza kumjua kwa kuuliza majirani, kupitia aliyekutambulisha kwake na namna nyingine yoyote itakayokuwezesha kumjua zaidi lakini pia hakikisha unajua makazi yake.
(2) Oneshwa ardhi na ijue historia ya ardhi unayotaka kununua. Hapa pia unaweza kuwatumia majirani wa ardhi unayotaka kununua, kumtumia mtu mwingine yeyote anayeijua ardhi hiyo, pia waweza kuwatumia serikali za mitaa.
Serikali za mitaa watumie katika kujua historia ya eneo na si katika kusimamia na kuandika mikataba ya mauziano.
(3) Siku ya kwanza kuoneshwa eneo na muuzaji isikutoshe, tenga tena muda wako mwingine nenda peke yako bila muuzaji, kagua na uliza majirani na watu wengine kama wapo.
Yawezekana siku ulipoenda na muuzaji waliogopa kukwambia jambo fulani.
Fanya hivyo mara mbili, tatu, na kadri uwezavyo kabla ya kununua, huenda siku nyingine ukamkuta mtu mwingine kwenye eneo akidai naye ni lake.
(4) Baada ya hapo, muulize maswali muuzaji (interview), kuhusu umiliki wake, alipataje eneo hilo (kwa njia ya kununua, alirithi, alipewa zawadi nk), muulize ikiwa kuna mgogoro wowote, muulize kama ameweka rehani popote, muulize kama ana mke/mme, muulize historia ya jiografia ya eneo hilo (mafuriko, vimbunga nk), muulize na kingine chochote ambacho unahisi ni muhimu kukijua.
(5) Baada ya mahojiano akuoneshe nyaraka za umiliki. Kama naye alinunua akuoneshe mkataba wa mauziano, kama alirithi akuoneshe fomu namba 1 inayomtambua kama mmoja wa warithi, kama ni msimamizi wa mirathi akuoneshe fomu namba 4 ya usimamizi wa mirathi, kama alipewa zawadi akuoneshe hati ya zawadi(deed of gift), na kama alipewa kama fidia na serikali akuoneshe nyaraka za fidia.
(6) Juu ya hilo, japo ardhi haijasajiliwa ni vema pia kuulizia maafisa ardhi wa wilaya husika kujua ikiwa kuna mradi au mpango wowote wa mradi maeneo hayo, na mambo mengine pia.
(7) Jiridhishe na mengine zaidi ambayo yatakutia wasiwasi katika huo mchakato. Hii ni kwasababu ardhi ambayo haijasajiliwa haina maeneo rasmi ya kupitia kujiridhisha.
(8) Baada ya hapo mtasaini mikataba na kwenda kwenye malipo. Isipokuwa mikataba ya ardhi ambayo haijasajiliwa haitaambatana na fomu namba 29,30 na 35.
Aidha, ikiwa muuzaji ni mwanandoa hakikisha huyo mwanandoa mwingine ambaye hajasaini kama muuzaji anaandaliwa na kusaini nyaraka iitwayo ridhaa ya mwanandoa(spouses consent).
Na kama muuzaji ni msimamizi wa mirathi hakikisha warithi wote wanasaini ridhaa ya warithi.
Malipo ni muhimu na inapendeza yakifanywa kwa njia ya benki ili kuacha alama ya ushahidi.
(9) Baada ya hayo yote ununuzi halali, salama, na wa kisheria utakuwa umefanyika.Kadhalika unashuriwa kumtumia Wakili katika hatua hizi zote.
Epuka serikali za mitaa kusimamia mkataba wako, na zaidi tunakumbusha kuwa asilimia 10 wanayoomba serikali za mitaa haipo kisheria.
Na Bashir Yakub, WAKILI
+255 714 047 241
Pia Soma hizi
* Nani Muovu kati ya Makonda na GSM?
* TAKUKURU yaingilia kati sakata la Makonda na GSM. GSM aliripoti hati ya kiwanja kupotea
* Makonda: Ghalib usinilazimishe kusema uozo wako, achia mali yangu. Walioko nyuma yako nawajua
Kama suala hilo litafikishwa Mahakamani basi mamlaka zitaamua ukweli au haki ya suala hilo.
Stori zilizopo mtaani ni kuwa ni kweli Makonda wakati akiwa na madaraka katika mkoa huo alitumia kama ‘ubabe’ kupata eneo hilo, hivyo alivyochomoka kwenye ‘system’ jamaa aliyemkabidhi akafanya yake na kisha kuejesha eneo hilo kwenye miliki yake.
Ukweli hadi sasa haujajulikana kwa kuwa kila upande unajinadi kuwa ndiyo wenye uhalali wa umiliki, tuache hilo kwa kuwa Mahakama itaamua kama litafafika huko.
Lakini migogoro kama hiyo ni kawaida kutokea kwenye ardhi ya Tanzania, ishu ya Makonda imekuwa kubwa kwa kuwa wahusika wote wana majina makubwa.
Kwa ajili ya faida ya wengi ni vema elimu hii iliyondikwa na mtu wa sheria ikasomwa na wengi kwa kuwa itasaidia kufikisha elimu kwa mamilioni ya watu, na kama kweli makonda alifanya hivyo kama inavyosemwa mitaani, basi wengine wajifunze nini cha kufanya kabla ya kufanya manunuzi ya ardhi.
#######################################
UTARATIBU MZURI WA KISHERIA WA KUNUNUA ARDHI KUEPUKA MIGOGORO NA UTAPELI
Tunazo aina kuu mbili za ardhi, ipo iliyosajiliwa na ambayo haikusajiliwa.
Ardhi ambayo imesajiliwa ni ile iliyopimwa au maarufu kama ardhi yenye hati miliki, wakati ardhi ambayo haikusajiliwa ni kinyume cha hiyo.
Na unaposema ardhi tunamaanisha viwanja, nyumba, mashamba nk.
Marejeo yetu ni Sheria ya Ardhi, Sura ya 113 na Kanuni zake za Mwaka 2001, Sheria ya Mikataba Sura ya 345 na Sheria ya Usajili wa Ardhi, Sura ya 334.
UTARATIBU WA KUNUNUA ARDHI ILIYOSAJILIWA (registered land).
(1) Mjue mtu anayekuuzia. Na si lazima kumjua sana kutokana na ugumu katika kumjua mtu. Kumjua tu kuwa ni fulani kunatosha, ama kama unaweza kwenda mbali zaidi katika kumjua nayo si mbaya.
(2) Ukishamjua muulize maswali (interview), kuhusu umiliki wake, alipataje eneo hilo (kwa njia ya kununua, alirithi, alipewa zawadi nk), muulize ikiwa kuna mgogoro wowote, muulize kama ameweka rehani popote, muulize kama ana mke/mme, muulize mara ya mwisho kulipia kodi za ardhi ikiwezekana akuoneshe risiti za mwisho, muulize historia ya jiografia ya eneo hilo (mafuriko, vimbunga nk), muulize na kingine chochote ambacho unahisi ni muhimu kukijua.
Hapa wengi hawasemi ukweli, na kimsingi hatutegemei ukweli hapa, ila ukweli tunautegemea hapa chini.
(3) Baada ya majadiliano (interview) sasa ni wakati wa kumuomba akupatie kivuli cha hati (kopi) ili uipeleke ardhi kujiridhisha na baadhi ya hayo uliyomuuliza hapo juu (official search).
Huko ardhi utajiridhisha na uhalisi wa jina la mmiliki, kujua ikiwa ardhi imewekwa rehani ya mkopo, kujua ikiwa ardhi ina zuio la mahakama, kujua ikiwa kuna zuio la mtu mwingine mwenye maslahi kama mke/mme nk, kujua ikiwa maeneo hayo watu watalipwa au walishalipwa fidia ili kupisha mradi fulani, kujua ikiwa kuna mgogoro au jambo jingine lolote lisilo sawa.
(4) Baada ya kujiridhisha na mambo kuwa sawa, sasa ni wakati wa kujiridhisha juu ya uhalisi wa hati miliki (genuineness of certificate of title). Wakati mwingine taarifa zilizo kwenye hati zaweza kuwa sahihi, ila hati yenyewe ikawa siyo halisi (sio genuine wengine husema sio original). Hivyo kuna ulazima wa kujua uhalisi wa hati.
Kwa kuwa si rahisi muuzaji kukupatia hati yake halisi uende nayo kujiridhisha uhalisi wake, basi muombe muambatane hadi ardhi akiwa ameishika yeye, ambako mtaonyesha hati ile kwa msajili wa hati (registrar of titles) ambaye atasema kama hati ile ni halisi ama hapana.
(5) Baada ya kuridhika na uhalisi wa hati, sasa mnaweza kuanza kujadili masharti ya mauziano. Bei mnatakiwa muwe mmeijadili kabla kwa sababu si vema sana kufanya yote haya juu wakati hamjafikia muafaka wa bei. Hapa mtajadiliana masharti mengine.
(6) Baada ya kuafikiana kwenye masharti ya mauziano, sasa ni wakati wa kuandika mikataba kwa mujibu wa kifungu cha 64(1) Sheria ya Ardhi, kusainishana na Wakili kugonga mihuri.
Hapa hakikisha nyote muuzaji na mnunuzi mnasaini mkataba wa mauziano (sale agreement) hakikisha muuzaji anasaini fomu namba 29 na 30, na hakikisha nyote tena mnasaini fomu namba 35, Kanuni za Ardhi za Mwaka 2001.
Aidha, ikiwa muuzaji ni mwanandoa hakikisha huyo mwanandoa mwingine ambaye hajasaini kama muuzaji anaandaliwa na kusaini nyaraka iitwayo ridhaa ya mwanandoa (spouses consent).
Na kama muuzaji ni msimamizi wa mirathi hakikisha warithi wote wanasaini ridhaa ya warithi.
(7) Baada ya kusaini mikataba, sasa ni wakati wa kulipana ambapo inashauriwa hela zilipwe benki ili karatasi za muamala ziwe ushahidi wa kulipa (consideration), kifungu cha 10 Sheria ya Mikataba.
Mnaweza kuanza kusaini mikataba halafu mkaenda benki kuhamisha hela huku mikataba ikiwa mikononi mwa Wakili, au pesa ikaingizwa kwenye akaunti ya muuzaji halafu hapohapo benki bila kutoka nje mkasaini nyaraka za mauziano.
(8) Baada ya hayo yote ununuzi halali, salama, na wa kisheria utakuwa umefanyika. Aidha unashauriwa kumtumia Wakili katika hatua zote hizi.
UTARATIBU KUNUNUA ARDHI AMBAYO HAIJASAJILIWA (unregistered land).
(1) Mjue mtu anayekuuzia. Na hapa unapaswa kujitahidi kumjua sana, wanasema kumchimba. Unaweza kumjua kwa kuuliza majirani, kupitia aliyekutambulisha kwake na namna nyingine yoyote itakayokuwezesha kumjua zaidi lakini pia hakikisha unajua makazi yake.
(2) Oneshwa ardhi na ijue historia ya ardhi unayotaka kununua. Hapa pia unaweza kuwatumia majirani wa ardhi unayotaka kununua, kumtumia mtu mwingine yeyote anayeijua ardhi hiyo, pia waweza kuwatumia serikali za mitaa.
Serikali za mitaa watumie katika kujua historia ya eneo na si katika kusimamia na kuandika mikataba ya mauziano.
(3) Siku ya kwanza kuoneshwa eneo na muuzaji isikutoshe, tenga tena muda wako mwingine nenda peke yako bila muuzaji, kagua na uliza majirani na watu wengine kama wapo.
Yawezekana siku ulipoenda na muuzaji waliogopa kukwambia jambo fulani.
Fanya hivyo mara mbili, tatu, na kadri uwezavyo kabla ya kununua, huenda siku nyingine ukamkuta mtu mwingine kwenye eneo akidai naye ni lake.
(4) Baada ya hapo, muulize maswali muuzaji (interview), kuhusu umiliki wake, alipataje eneo hilo (kwa njia ya kununua, alirithi, alipewa zawadi nk), muulize ikiwa kuna mgogoro wowote, muulize kama ameweka rehani popote, muulize kama ana mke/mme, muulize historia ya jiografia ya eneo hilo (mafuriko, vimbunga nk), muulize na kingine chochote ambacho unahisi ni muhimu kukijua.
(5) Baada ya mahojiano akuoneshe nyaraka za umiliki. Kama naye alinunua akuoneshe mkataba wa mauziano, kama alirithi akuoneshe fomu namba 1 inayomtambua kama mmoja wa warithi, kama ni msimamizi wa mirathi akuoneshe fomu namba 4 ya usimamizi wa mirathi, kama alipewa zawadi akuoneshe hati ya zawadi(deed of gift), na kama alipewa kama fidia na serikali akuoneshe nyaraka za fidia.
(6) Juu ya hilo, japo ardhi haijasajiliwa ni vema pia kuulizia maafisa ardhi wa wilaya husika kujua ikiwa kuna mradi au mpango wowote wa mradi maeneo hayo, na mambo mengine pia.
(7) Jiridhishe na mengine zaidi ambayo yatakutia wasiwasi katika huo mchakato. Hii ni kwasababu ardhi ambayo haijasajiliwa haina maeneo rasmi ya kupitia kujiridhisha.
(8) Baada ya hapo mtasaini mikataba na kwenda kwenye malipo. Isipokuwa mikataba ya ardhi ambayo haijasajiliwa haitaambatana na fomu namba 29,30 na 35.
Aidha, ikiwa muuzaji ni mwanandoa hakikisha huyo mwanandoa mwingine ambaye hajasaini kama muuzaji anaandaliwa na kusaini nyaraka iitwayo ridhaa ya mwanandoa(spouses consent).
Na kama muuzaji ni msimamizi wa mirathi hakikisha warithi wote wanasaini ridhaa ya warithi.
Malipo ni muhimu na inapendeza yakifanywa kwa njia ya benki ili kuacha alama ya ushahidi.
(9) Baada ya hayo yote ununuzi halali, salama, na wa kisheria utakuwa umefanyika.Kadhalika unashuriwa kumtumia Wakili katika hatua hizi zote.
Epuka serikali za mitaa kusimamia mkataba wako, na zaidi tunakumbusha kuwa asilimia 10 wanayoomba serikali za mitaa haipo kisheria.
Na Bashir Yakub, WAKILI
+255 714 047 241
Pia Soma hizi
* Nani Muovu kati ya Makonda na GSM?
* TAKUKURU yaingilia kati sakata la Makonda na GSM. GSM aliripoti hati ya kiwanja kupotea
* Makonda: Ghalib usinilazimishe kusema uozo wako, achia mali yangu. Walioko nyuma yako nawajua
