Kwa muda mrefu sasa kumekuwepo na migogoro ya mashamba, viwanja na nyumba hasa maeneo ya mijini.
Kwa utafiti wa kawaida utagundua kwa haraka baadhi ya sababu ambazo husababisha hali hii.
Uaminifu, tamaa, kutelekeza maeneo kwa muda mrefu, utendaji mbovu wa baadhi ya watumishi katika mamlaka za ardhi, uzembe na kutojali ni baadhi ya sababu ambazo huchangia kuwapo na kukua kwa tatizo hili.
Baada ya kuwapo tatizo hili wajibu mkubwa umebaki kwa watu wenyewe kuwa makini na waangalifu katika mununuzi ya ardhi.
Ni uangalifu na umakini pekee ambao waweza kumsaidia mtu kuepukana na migogoro hii. Katika kuwa mwangalifu yapo mambo ambayo mtu anaweza kuyafanya .
Moja ya mambo hayo ni kuwa makini kwa kuhakikisha unafuata taratibu zote unapokuwa unafanya mkataba wa manunuzi.
Mkataba wa manunuzi ya kiwanja, nyumba si jambo jepesi kama wengi wanavyolifikiria. Ni jambo nyeti hasa ikizingatiwa kuwa ardhi ni mali ya kudumu .
Hii maana yake ni kuwa umri wote wa kiwanja au nyumba yako itakaoishi iwe miaka mia au mia mbili itakuwa inalindwa na mkataba huohuo. Hakika si jambo jepesi.
Nataka nieleze kuwa watu wengi wanafanya mikataba ya manunuzi ya viwanja nyumba kienyeji na kiholela. Wanafananisha mikataba hii na mikataba ya ununuzi wa vitu ambavyo haviishi hata miaka kumi kama magari.
Ni hatari sana na wengi wamepoteza nyumba na viwanja kimchezomchezo. Ubaya zaidi ni kuwa unapokuwa na mkataba wa kiwanja au nyumba ambao haukidhi viwango vya kisheria na bahati mbaya ukatokea mgogoro ni rahisi sana kupoteza eneo lako bila kujali ni kiasi gani umewekeza katika kulimiliki.
Niseme tu kuwa kila mkataba si mkataba mikataba mingine ni maandishi tu na wala haikidhi viwango vya kuitwa mikataba. Mikataba ya aina hii ni mikataba ambayo haiwezi kumlinda wala kumtetea mnunuzi anapokuwa na mgogoro.
Nazungumzia zaidi wanunuzi kwakuwa ndio waathirika wakubwa wa migogoro kwa kuwa upande wao ni wa kupoteza. Mkataba wa ununuzi wa kiwanja au nyumba unatakiwa kuwa na baadhi ya mambo ya msingi sana ambayo kwa fursa hii baadhi nitayaeleza ili wenye kufaidika na wafaidike.
Nitaeleza kwa mtindo wa dondoo mambo ya msingi ambayo hutakiwa kuwa katika mkataba wa mauziano ya kiwanja au nyumba.
MKATABA WA NYUMBA LAZIMA UWE KATIKA MAANDISHI
Sura ya 345 Sheria ya mikataba ya 2002 huwa inatambua mikataba ya aina mbili yaani mikataba ya maneno na mikataba ya maandishi. Suala msingi huwa ni kuthibitisha ule mkataba wako wa maneno au maandishi kwa kuleta mashahidi au ushahidi.
Hata hivyo hali ni tofauti katika upande wa ardhi kwa kuwa kifungu cha 34(1)(a) cha Sheria ya Ardhi kinasema kuwa mkataba wowote wa kuhamisha umiliki wa ardhi(kuuza,kununua) au kuweka rehani ardhi utalindwa na sheria iwapo utakuwa katika maandishi.
Hii maana yake ni kuwa mtu ahakikishe kuwa anapouza au kununua ardhi ni muhimu mkataba ule ukawa katika maandishi .Watu wazingatie hapa kuwa iwe ardhi unainunua kwa mzazi wako , ndugu yako au rafiki yako kipenzi ni lazima mkataba uwe katika maandishi . Bila hivyo athari zake ni kuwa kiwanja au nyumba yako haina ulinzi wa sheria.
Yafuatayo ni muhimu kuonekana katika mkataba:
(a) MAJINA YA WAHUSIKA YAONEKANE KWA UREFU
Lazima kuwe na majina ya wahusika ambayo yatakuwa yameandikwa kwa urefu na kwa kueleweka.Mfano jina liwe Aloys Anold Ntagazwa . Epuka kuandika vifupi mfano A.A. Ntagazwa. Jina linatakiwa liwe katika ukamilifu wake na hasa pawe na majina matatu kamili.
Pia majina ya pande zote mbili yaani muuzaji na mnunuzi yatokee hivyohiyvo si tu majina ya upande mmoja. Yawezekana mkataba mwingine unahusisha watu wengi zaidi pia ni muhimu majina matatu ya kila mmoja yaonekane hata kama wako ishirini.
Umuhimu wake ni kuwa jina linapoonekana kwa ukamilifu wake inaepusha uwezekano wa mtu kukataa jina lake au kumsingizia mwingine ambaye ana majina yanafanana. Wapo watu wanafanana majina mawili lakini hali hiyo si rahisi kwa majina matatu.
Pia katika majina hayo hadhi ya kila mmoja iainishwe mbele ya jina lake. Mfano kama ni muuzaji au mnunuzi mbele iandikwe kuwa huyu ni muuzaji na huyu ni mnunuzi.
(b) ANUANI KAMILI YA MAKAZI YA MUUZAJI NI LAZIMA
Anuani za muuzaji au mnunuzi ziwepo ikiwa ni pamoja na namba ya simu. Anuani ya muuzaji ni lazima kuliko ya mnunuzi kutokana na nafasi yake.
Anuani hapa sio tu P.O BOX.... hapana anuani ni kwa maana ya maelekezo kamili ya makazi ambapo akihitajika panapo mgogoro atapatikana. Pia kuna suala la namba ya simu ni muhimu sana kwasasa kutokana na msaada mkubwa wa mawasiliano haya endapo mtu atahitajika.
Anuani yaweza kuwa hivi Muuzaji ni Abdu Salum Galio wa Dar es salaam, Mwananyamala A, ccm Mwinjuma mtaa wa kisiwani nyumba no 123 ( 0784 788 987) .Hapa ni rahisi kumpata mtu hata likitokea la kutokea.
(c) KUWEPO NA KIFUNGU KINACHOONESHA NIA NA UHALALI WA MMILIKI
Awali kabisa wakati mkataba unapokuwa unaanza ni vema kikawapo kipengele kinachoonesha nia ya kuuza na nia ya kununua ikiwa ni pamoja na uhalali wa muuzaji kumiliki eneo.
Mfano Muuzaji ana nia ya kuuza kiwanja/nyumba na mnunuzi ana nia ya kunnuna kiwanja/nyumba tajwa na muuzaji anathitibitisha kwa kusema kuwa yeye ni mmiliki halali wa kiwanja/nyumba husika. Muonekano uwe hivyo.
Muuzaji anapothibitisha umiliki anakuwa amejifunga na ni vigumu kukana kuwa hamiliki chochote na hivyo hajawahi kuuza.
(d) BEI YA MAUZIANO IANDIKWE KWA NAMBA NA KWA MANENO
Bei au gharama halisi ya mauziano ioneshwe. Iandikwe kwa tarakimu yaani namba mfano 1,000,000/= na kwa maneno katika mabano ( Milioni moja tu).
Ni muhimu yote mawili yaonekane , hii huondoa utata.Tarehe ya mkataba ioneshwe sambamba na maelezo kama fedha imelipwa yote au kiasi.Iwe hivi, Leo tarehe 12. 12 2014 mnunuzi mtajwa hapo juu amekubali kununua kiwanja/nyumba tajwa kwa kiasi cha Tshs 1,000,000/= ( Milioni moja tu). Hii inaondoa ile habari ya sikuelewa zile namba zilimaanisha nini au sikuelewa maneno yalimaanisha nini.
(e) KAMA PESA IMELIPWA YOTE AU KIASI KIPENGELE KIONESHE
Pia lazima kuwepo na kipengele kinachoonesha kuwa pesa imelipwa yote au hapana mfano, pesa hiyo imelipwa yote na hivyo mnunuzi hadaiwi .
Kama kuna kiasi kilichobaki kianishwe kwa tarakimu na pia kwa maneno kama nilivyoonesha hapo juu. Muda wa kulipa kilichobaki nao uainishwe ikiwa ni pamoja na hatua za kuchukua ikiwa muda uliowekwa utapita.
Mkataba lazima uoneshe muda ukipita nini kifanyike mfano ikifika tarehe 7. 12. 2015 saa kumi jioni kiasi cha pesa iliyobaki hakijalipwa basi mali itamrudia mwenye nayo na mnunuzi hatakuwa na deni lolote dhidi ya muuzaji, au itahesabika kuwa mkataba umevunjika na mnunuzi atatakiwa kumlipa fidia ya kiasi fulani muuzaji kwa kuvunja mkataba.
(f) HADHI YA KIWANJA/NYUMBA KUHUSU KODI IONESHWE
Mkataba wa kiwanja au nyumba uoneshe kama kimelipiwa kodi ya ardhi ( Land rent) na kama hakijalipiwa mkataba ueleze nani atalipa kodi hiyo kati ya anayenunua au anayeuza.Mfano Muuzaji anamhakikishia mnunuzi kuwa amelipa kodi ya ardhi( Land Rent) pamoja na kodi ya jengo( Property Tax).
(g) MALI ILIYOUZWA ICHAMBULIWE VYEMA
Mali inayouzwa au iliyohusishwa kwenye mkataba ichambuliwe vyema. Kama ni kiwanja au nyumba ielezwe mtaa, kata, tarafa kitongoji,mkoa,plot namba kama ipo, urefu, upana, ikiwezekana jirani wa kushoto na kulia.au magharibi, mashariki.Mfano nyumba hiyo ipo Dar es salaam, Mwananyamala A . ccm Mwinjuma mtaa wa kisiwani plot no 123. Hapa ni muhimu taarifa zote zilizo kwenye hati au leseni ya makazi kuingia katika mkataba .
(h) KIPENGELE KINACHOMBANA MUUZAJI KUTOA USHIRIKIANO UKITOKEA MGOGORO
Ni muhimu sana mkataba uweke wajibu kwa muuzaji kuwa tayari kumpa ushirikiano mnunuzi iwapo mali aliyomuuzia itaonekana kuwa na mgogoro mbeleni.Mfano muuzaji atampa ushirikiano mnunuzi endapo kutatokea mgogoro wowote kuhusiana na mauziano haya.
Hii huwa inasaidia kumlazimisha muuzaji kuwa shahidi kama litatokea tatizo mbeleni. Bila kipengele hiki muuzaji anaweza akakataa kukutolea ushahidi au akahitaji malipo ili akutolee ushahidi wakati yeye pengine ndo amekuuzia kiwanja chenye mgogoro. Anakuingiza katika matatizo halafu hataki kutokea. Kwa kipengele hiki kutokea haitakuwa hiyari tena isipokuwa wajibu usio na mjadala kwakuwa ni sehemu ya makubaliano.
(i) IONESHWE NANI ATATATUA MGOGORO IWAPO UKITOKEA
Pia ni muhimu sana mkataba uoneshe iwapo mgogoro wowote utatokea kuhusiana na mkataba huo nini wahusika wafanye. Mfano endapo mgogoro utatokea kuhusiana na mkataba huu mahakama ya ardhi ya Tanzania ndio itahusika na utatuzi wa mgogoro.
Mara nyingi kipengele hiki huwa cha mwisho kabisa kabla ya sahihi za mashahidi na wahusika
(j) MASHAHIDI KUWEKA MAJINA NA SAHIHI
Kila upande hata ukiwa na shahidi mmoja wala si mbaya. Shahidi awe mtu wa kuaminika , mtu mzima na mwenye akili timamu. Wataandika majina yao matatu kwa urefu kama yalivyo ya wahusika na pia wataweka sahihi zao huku ikioneshwa shahidi yupi wa upande upi na yupi wa upande upi.
Wakili ni mtu muhimu sana kwa wakati huu kwani wakili anaweza kuwa shahidi pekee bila kuwapo shahidi mwingine yeyote. Wakili anakuwa shahidi wa wote wawili na panakuwa hapahitajiki mwingine yeyote.
Pia wakili ni shahidi wa kuaminika zaidi na anaaminiwa na kila mamlaka ikiwemo mahakama na hivyo uwepo wake katika mkataba ni ulinzi tosha kwa mkataba wako.
Basi shahidi kama ni wakili au mwingine ataandika jina lake kwa urefu na kusaini mbele yake. Wakili ataweka na muhuli pia.
(k) KUBANDIKA PICHA YA MUUZAJI NA MNUNUZI
Picha ndogo yenye kuonesha taswira ya mtu kwa ukamilifu (passport size) ni muhimu sana na ibandikwe mbele ya jina la mtu. Si muhimu sana kwa mashahidi lakini kwa wahusika wenyewe ni muhimu sana.
(l) KUWEKA ALAMA YA DOLE GUMBA
Alama ya dole gumba mbele ya jina nayo ni muhimu sana. Hii ni kutokama na alama hii kutoweza kwa namna yoyote kuingiliwa au kughushiwa.Tia dole kwenye kablasha ya muhuri na weka dole gumba mbele ya kila jina. Hii pia si lazima kwa mashahidi.
Kwa ufupi hayo ni baadhi tu ya mambo ya msingi katika kukufanya kuwa salama na kiwanja/nyumba yako. Kutokufanya hivi kunakuweka katika hatari kubwa ya kupoteza.
MWANDISHI WA MAKALA HAYA NI MWANASHERIA, NA MSHAURI WA SHERIA.