Utaratibu mzuri wa kisheria wa kununua ardhi kuepuka migogoro na utapeli

Bashir Yakub

Member
May 27, 2013
87
1,596
UTARATIBU MZURI WA KISHERIA WA KUNUNUA ARDHI KUEPUKA MIGOGORO NA UTAPELI.
Na Bashir Yakub.
+255 784 482 959.


Tunazo aina kuu mbili za ardhi. Tunayo ardhi iliyosajiliwa na ardhi ambayo haikusajiliwa.

Ardhi ambayo imesajiliwa ni ardhi iliyopimwa au maarufu kama ardhi yenye hati miliki, wakati ardhi ambayo haikusajiliwa ni kinyume cha hiyo.

Na ardhi tunamaanisha viwanja, nyumba, mashamba nk.

Marejeo yetu ni Sheria aya Ardhi, Sura ya 113 na Kanuni zake za Mwaka 2001, Sheria ya Mikataba Sura ya 345 na Sheria ya Usajili wa Ardhi, Sura ya 334.

UTARATIBU WA KUNUNUA ARDHI ILIYOSAJILIWA(registered land).

( 1 )Mjue mtu anayekuuzia. Na si lazima kumjua sana kutokana na ugumu katika kumjua mtu. Kumjua tu kuwa ni fulani kunatosha, ama kama unaweza kwenda mbali zaidi katika kumjua nayo si mbaya.

( 2 )Ukishamjua muulize maswali(interview), kuhusu umiliki wake, alipataje eneo hilo(kwa njia ya kununua, alirithi,alipewa zawadi nk), muulize ikiwa kuna mgogoro wowote,muulize kama ameweka rehani popote, muulize kama ana mke/mme,muulize mara ya mwisho kulipia kodi za ardhi ikiwezekana akuoneshe risiti za mwisho, muulize historia ya jiografia ya eneo hilo(mafuriko,vimbunga nk), muulize na kingine chochote ambacho unahisi ni muhimu kukijua.

Hapa wengi hawasemi ukweli, na kimsingi hatutegemei ukweli hapa, ila ukweli tunautegemea hapa chini .

( 3 )Baada ya majadiliano(interview) sasa ni wakati wa kumuomba akupatie kivuli cha hati(kopi) ili uipeleke ardhi kujiridhisha na baadhi ya hayo uliyomuuliza hapo juu(official search).

Huko ardhi utajiridhisha na uhalisi wa jina la mmiliki , kujua ikiwa ardhi imewekwa rehani ya mkopo, kujua ikiwa ardhi ina zuio la mahakama, kujua ikiwa kuna zuio la mtu mwingine mwenye maslahi kama mke/mme nk., kujua ikiwa maeneo hayo watu watalipwa au walishalipwa fidia ili kupisha mradi fulani, kujua ikiwa kuna mogoro au jambo jingine lolote lisilo sawa.

( 4 )Baada ya kujiridhisha na mambo kuwa sawa, sasa ni wakati wa kujiridhisha juu ya uhalisi wa hati miliki(genuineness of certificate of title). Wakati mwingine taarifa zilizo kwenye hati zaweza kuwa sahihi, ila hati yenyewe ikawa sio halisi( sio genuine wengine husema sio original).Hivyo kuna ulazima wa kujua uhalisi wa hati.

Kwakuwa si rahisi muuzaji kukupatia hati yake halisi uende nayo kujiridhisha uhalisi wake,basi muombe muambatane hadi ardhi akiwa ameishika yeye, ambako mtaonesha hati ile kwa msajili wa hati(registrar of titles) ambaye atasema kama hati ile ni halisi ama hapana.

( 5 )Baada ya kuridhka na uhalisi wa hati, sasa mnaweza kuanza kujadili masharti ya mauziano. Bei mnatakiwa muwe mmeijadili kabla kwasababu si vema sana kufanya yote haya juu wakati hamjafikia muafaka wa bei. Hapa mtajadiliana masharti mengine.

( 6 )Baada ya kuafikiana kwenye masharti ya mauziano, sasa ni wakati wa kuandika mikataba kwa mujibu wa kifungu cha 64(1)Sheria ya Ardhi, kusainishana, na Wakili kugonga mihuri.

Hapa hakikisha nyote muuzaji na mnunuzi mnasaini mkataba wa mauziano(sale agreement),hakikisha muuzaji anasaini fomu namba 29 na 30, na hakikisha nyote tena mnasaini fomu namba 35, Kanuni za Ardhi za Mwaka 2001.

Aidha, ikiwa muuzaji ni mwanandoa hakikisha huyo mwanandoa mwingine ambaye hajasaini kama muuzaji anaandaliwa na kusaini nyaraka iitwayo ridhaa ya mwanandoa(spouses consent).

Na kama muuzaji ni msimamizi wa mirathi hakikisha warithi wote wanasaini ridhaa ya warithi.

( 7 ) Baada ya kusaini mikataba, sasa ni wakati wa kulipana ambapo inashauriwa hela zilipwe beniki ili karatasi za muamala ziwe ushahidi wa kulipa(consideration), kifungu cha 10 Sheria ya Mikataba.

Mnaweza kuanza kusaini mikataba halafu mkaenda benki kuhamisha hela huku mikataba ikiwa mikononi mwa Wakili, au pesa ikaingizwa kwenye akaunti ya muuzaji halafu hapohapo benki bila kutoka nje mkasaini nyaraka za mauziano.

( 8 ) Baada ya hayo yote ununuzi halali, salama, na wa kisheria utakuwa umefanyika.Aidha unashauriwa kumtumia Wakili katika hatua zote hizi.

UTARATIBU KUNUNUA ARDHI AMBAYO HAIJASAJILIWA(unregistered land).

( 1 ) Mjue mtu anayekuuzia. Na hapa unapaswa kujitahidi kumjua sana, wanasema kumchimba.Unaweza kumjua kwa kuuliza majirani,kupitia aliyekutambulisha kwake na namna nyingne yoyote itakayokuwezesha kumjua zaidi.Lakini pia hakikisha unajua makazi yake.

( 2 )Oneshwa ardhi na ijue historia ya ardhi unayotaka kununua.Hapa pia unaweza kuwatumia majirani wa ardhi unayotaka kununua, kumtumia mtu mwingine yoyote anayeijua ardhi hiyo, pia waweza kuwatumia serikali za mitaa.

Serikali za mitaa watumie katika kujua historia ya eneo na si katika kusimamia na kuandika mikataba ya mauziano.

( 3 )Siku ya kwanza kuoneshwa eneo na muuzaji isikutoshe, tenga tena muda wako mwingine nenda peke yako bila muuzaji , kagua na uliza majirani na watu wengine kama wapo.

Yawezekana siku ulipoenda na muuzaji waliogopa kukwambia jambo fulani.

Fanya hivyo mara mbili, tatu, na kadri uwezavyo kabla ya kununua, huenda siku nyingine ukamkuta mtu mwingine kwenye eneo akidai naye ni lake.

( 4 ) Baada ya hapo,muulize maswali muuzaji(interview), kuhusu umiliki wake, alipataje eneo hilo(kwa njia ya kununua, alirithi,alipewa zawadi nk), muulize ikiwa kuna mgogoro wowote,muulize kama ameweka rehani popote, muulize kama ana mke/mme, muulize historia ya jiografia ya eneo hilo(mafuriko,vimbunga nk), muulize na kingine chochote ambacho unahisi ni muhimu kukijua.

( 5 ) Baada ya mahojiano akuoneshe nyaraka za umiliki. Kama naye alinunua akuoneshe mkataba wa mauziano, kama alirithi akuoneshe fomu namba 1 inayomtambua kama mmoja wa warithi, kama ni msimamizi wa mirathi akuoneshe fomu namba 4 ya usimamizi wa mirathi, kama alipewa zawadi akuoneshe hati ya zawadi(deed of gift), na kama alipewa kama fidia na serikali akuoneshe nyaraka za fidia.

( 6 ) Juu ya hilo, japo ardhi haijasajiliwa ni vema pia kuulizia maafisa ardhi wa wilaya husika kujua ikiwa kuna mradi au mpango wowote wa mradi maeneo hayo, na mambo mengine pia.

( 7 )Jiridhishe na mengine zaidi ambayo yatakutia wasiwasi katika huo mchakato. Hii ni kwasababu ardhi ambayo haijasajiliwa haina maeneo rasmi ya kupitia kujiridhisha.

( 8 ) Baada ya hapo mtasaini mikataba na kwenda kwenye malipo. Isipokuwa mikataba ya ardhi ambayo haijasajiliwa haitaambatana na fomu namba 29,30,na 35.

Aidha, ikiwa muuzaji ni mwanandoa hakikisha huyo mwanandoa mwingine ambaye hajasaini kama muuzaji anaandaliwa na kusaini nyaraka iitwayo ridhaa ya mwanandoa(spouses consent).

Na kama muuzaji ni msimamizi wa mirathi hakikisha warithi wote wanasaini ridhaa ya warithi.

Malipo ni muhimu na inapendeza yakifanywa kwa njia ya benki ili kuacha alama ya ushahidi.

( 9 ) Baada ya hayo yote ununuzi halali, salama, na wa kisheria utakuwa umefanyika.Kadhalika unashuriwa kumtumia Wakili katika hatua hizi zote.

Epuka serikali za mitaa kusimamia mkataba wako, na zaidi tunakumbusha kuwa asilimia 10 wanayoomba serikali za mitaa haipo kisheria.
 
Mie nilinunua kiwanja ila mwenye kiwanja alikuwa nayo hati lakini walivamiwa vitu vyote vikaibiwa na ameniuzia kiwanja kupitia serikali za mitaa, na viongoz wa mtaa walithibitisha ni kweli aliyeniuzia ni mmiliki halali; lakin kuna jipya limejitokeza kwamba alikuwa na mke ila waliashaachana mda mrefu na alinunua hicho kiwanja wakiwa wapenz ila kwenye ununuzi mwanamke alikuwepo ila alishiliki kama shahidi na si mmiliki au mnunuz hapo lipo vp
 
Ardhi ni rasilimali muhimu ambayo kila mtu anaihitaji kwa namna moja au nyingine.

Watu wengi hununua ardhi kwa ajili ya kufanyia shughuli mbalimbali kama vile ujenzi na kilimo. Pamoja na umuhimu huu mkubwa wa ardhi bado watu wengi wanakumbana na changamoto mbalimbali katika maswala yanayohusu kununua na kumiliki ardhi.

Wengi hujikuta wakinyang’anywa ardhi zao, kuharibiwa mali, au wakiingia kwenye migogoro mikubwa ya kisheria.

Ni wazi kuwa zipo sababu mbalimbali zinazosababisha matatizo haya. Fuatilia makala hii kwa makini ili uweze kufahamu mambo 10 ambayo unapaswa kuyazingatia kabla ya kununua kiwanja au ardhi.

1. Ona kiwanja husika mwenyewe

Ni vyema ukafika kwenye eneo la kiwanja husika na kukiona wewe mwenyewe kama kinakuridhisha na kukufaa kwa mahitaji yako. Fahamu mipaka, na vitu vingine vinavyohusu kiwanja kama vile mimea iliyopo, aina ya udongo n.k. Kwa kufanya hivi utaweza kubaini kama kiwanja kinakidhi mahitaji na matumizi yako.

2. Fahamu mmiliki halisi
Matatizo mengi yanayowakumba watu kwenye maswala ya ardhi ni kutokana na kuuziwa ardhi na mtu ambaye si mmiliki halisi wa ardhi. Ni muhimu sana, tena sana, ukamfahamu mmiliki halisi wa ardhi unayotaka kuinunua kabla hujainunua. Kama ardhi imesajiliwa unaweza kwenda wizara ya ardhi ili kufahamu mmiliki halisi.

Pia ni lazima ufahamu kama kiwanja au ardhi kinamilikiwa na wanandoa (matrimonial property) ili upate ridhaa ya familia juu ya kununua kiwanja husika. Mara nyingi watu hasa wanaume huuza viwanja vya familia kwa siri bila kushirikisha familia; jambo ambalo linaweza kukuingiza kwenye mgogoro mkubwa na familia husika. Kwa kumfahamu mmiliki halisi utaweza kuepuka migogoro au kupoteza pesa zako.

3. Epuka madalali

Karibu kila kinachouzwa leo kuna madalali. Madalali hawana cha ziada zaidi ya kutafuta njia za ujanja ujanja za kupata pesa. Kama kiwanja kinauzwa milioni 5 dalali anaweza kukuambia milioni 7 ili apate zake 2. Hivyo ni muhimu kumtafuta mwenye mali halisi ili uzungumze na kupatana naye kuhusu gharama halisi za kiwanja. Kwa kufanya hivi utaokoa pesa zako ambazo zingechukuliwa na madalali.

4. Angalia uwepo wa huduma za kijamii
Uwepo wa huduma za kijamii katika eneo husika ni muhimu sana, lakini watu wengi huwa hawazingatii hili. Ni muhimu kabla hujanunua kiwanja ukaangalia uwepo wa huduma kama vile maji, hospitali, barabara, soko, shule, nyumba za ibada n.k. Hili litakuwezesha hasa kama unataka kuishi eneo husika kupata huduma za kijamii kwa karibu bila shida wala gharama ya ziada.

5. Chunguza migogoro ya kisheria
Kutokana na makosa mbalimbali yanayofanyika kwenye maswala ya ardhi, ardhi nyingi sana hivi leo zina migogoro ya kisheria. Ni vyema ukajiepusha kujitumbukiza kwenye kesi na matatizo yasiyokuwa ya lazima kwa kununua kiwanja au ardhi yenye mgogoro wa kisheria. Unaweza kulibaini hili kwa kufanya uchunguzi wa kina kabla hujanunua ardhi husika.

6. Chunguza kama kiwanja kimewekwa rehani
Viwanja na mashamba huwekwa rehani kwa taasisi mbalimbali hasa zile za kifedha. Watu wenye nia mbaya huuza viwanja vilivyowekwa rehani. Kununua kiwanja hiki kutakuingiza kwenye mgogoro na taassisi husika. Na kwa sababu taasisi hii inakihodhi kisheria, hutoweza kukipata kiwanja husika bali unaweza kupoteza fedha zako.

7. Fahamu hali ya kijografia ya eneo
Nimeshuhudia watu wakiuziwa viwanja kwenye mikondo ya maji pamoja na matindiga; hali inayowapelekea kupata adha kubwa wakati wa mvua. Ni vyema ukafahamu hali ya kijografia ya kiwanja au ardhi unayoinunua. Hakikisha mambo yafuatayo:

Eneo husika sio tindiga au kinamasi. Eneo husika sio mkondo wa maji – unaweza ukazolewa na mafuriko hapa. Eneo husika sio bonde linalojaa maji. Eneo husika sio eneo la magadi. Sio eneo la maporomoko ya ardhi. Sio eneo lenye ardhi inayotitia n.k. Nyumba zilizozungukwa na maji. Je unaweza kuishi hapa?

Kwa kutazama baadhi ya mambo kama haya ya msingi, utaweza kuhakikisha unanunua eneo zuri na salama kijografia.

8. Chunguza kama kiwanja kipo kwenye mpago au hifadhi maalumu

Kuna maeneo ya ardhi yaliyotengwa kwa ajili ya shughuli maalumu. Maeneo hayo yanaweza kuwa ni ya miradi ya serikali, maeneo ya wazi, hifadhi ya barabara, hifadhi ya wanyama pori, chanzo cha maji au hata ardhi ya kampuni au taasisi fulani. Watu wengi wamenyang’anywa ardhi zao au hata pengine kuharibiwa mali zao kwa kosa la kujenga au kufanya shughuli katika maeneo haya.

Nyumba ikibomolewa kutokana na kujengwa sehemu isiyostahili.

Inashauriwa kuchunguza ardhi vyema kabla ya kuinunua ili uweze kubaini maswala haya. Pia unaweza kwenda kwenye ofisi zinazoshughulika na maswala ya ardhi na mipango miji ili kupata taarifa kamili.

9. Fahamu kama kuna mpangaji au mkodishaji
Kuna watu wanakodisha ardhi kwa ajili ya shughuli na miradi mbalimbali kwa kipindi fulani cha muda. Hivyo kabla ya kununua ardhi hakikisha kuwa hakuna mkodishaji au mmepatana naye kwanza. Ni vigumu kumtoa mtu aliyekodisha ardhi na kuilipia kwa miaka kumi kwa kigezo tu kuwa umeinunua. Hivyo kuwa makini na chunguza swala hili kabla.

10. Husisha mwanasheria au taratibu za kisheria
Kutokana na ukosefu wa elimu pamoja na hali ya mazoea, watu hujimilikisha ardhi bila kufuata taratibu za kisheria. Ni lazima ufahamu kuwa ardhi ni kitu kinachomilikiwa kisheria. Hivyo ni lazima makabidhiano au manunuzi ya ardhi yazingatie sheria na kuhusisha ushahidi wa kisheria kama inawezekana.

Unapomhusisha mwanasheria katika manunuzi yako ni wazi kuwa utajiwekea uhakika wa kuwa mmiliki halali kwani umefuata taratibu za kisheria. Zipo taasisi nyingi unazoweza kuziona na ukapata usaidizi wa kisheria bure au kwa bei nafuu.

Asanteni
 
Back
Top Bottom